קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. במסגרת תכניות להתחדשות עירונית ניתנות הטבות מס והטבות כספיות לבעלי הדירות הנמצאות בתהליך של התחדשות עירונית. ההטבות מגדילות את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט לכל הצדדים השותפים – התושבים והיזמים. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן לפני תחילת קידום פרויקט נדרשות מספר בדיקות מול המנהלת, לגבי האפשרויות העומדות בפניכם. תחילה נסביר מהם המסלולים הקיימים, התנאים לקיומם וההבדלים ביניהם.

פינוי בינוי כשמו כן הוא תהליך של פינוי בעלי הנכסים, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית בינוי עיר חדשה (תב"ע, בסמכות הועדה המחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות כגון מבני ציבור חדשים, חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. אחת הדרכים לקידום מתחם פינוי בינוי נקרא גם בינוי פינוי. זוהי תכנית בה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים בשלב הראשוני, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון מעבירים אליו חלק מבעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס.

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ"א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת בעלי הנכסים.

תנאים כלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע"פ החוק:

  1. בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות.
  2. הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם (66%).             
  3. הסכמה ראשונית של אגף הנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם.
    להגשת בקשה לדיון ראשוני בהתחדשות עירונית יש להגיש את הטופס בקישור.

תמ"א 38 - "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה"

תכנית המאפשרת מכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שההיתר לבנייתם ניתן לפני ה– 01.01.1980 ואינם עומדים בדרישות תקן 413).

תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי הבניין הקיים

מסלול המאפשר הרחבה של הדירות (בהתאם למגבלות החלות על המגרש עליו עומד הבנין ובכפוף לאישור הועדה ומוסד התכנון)  חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש

מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו הבנוי לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש.

 

מדריך הרשות להתחדשות עירונית בנושא תמ"א 38